Zone UC du PLU : un nom, des tissus urbains très différents

Une partie de la zone U, créée par le PLU

Le règlement du PLU délimite les zones urbaines, à urbaniser, agricoles, naturelles et forestières. Est urbain un secteur déjà urbanisé, ou un secteur où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter. C'est tout ce que le code dit de la zone U.

UC n'est donc ni une catégorie nationale, ni un niveau de densité défini par la loi. C'est le troisième nom d'une série que beaucoup de PLU utilisent pour leurs secteurs urbains, et que d'autres n'utilisent pas du tout : à Manosque, par exemple, les secteurs d'habitat sont nommés UH1, UH2 et UH3.

Sources : Code de l'urbanisme, art. R151-17 (Légifrance) ; Code de l'urbanisme, art. R151-18 (Légifrance)

Pavillonnaire, collectif ou mixte : ce que disent les PLU

La lecture « UC = pavillonnaire » est fréquente, et elle est juste dans certains documents : à Vannes, la zone UC correspond aux secteurs urbains de densité moins élevée, à dominante pavillonnaire ; à Draguignan, UCa et UCb sont décrites comme des zones d'habitat pavillonnaire.

Elle est fausse dans d'autres. À Orange, UC est une « zone à dominante résidentielle dense ». À Sète, les secteurs UC4c et UC4d correspondent à des secteurs collectifs de densité élevée. À Cavaillon, UC est une zone urbaine mixte regroupant l'ensemble des fonctions urbaines. À Carpentras, une zone d'extension récente mêlant collectifs peu denses et maisons individuelles en majorité groupées. Le nom ne permet donc pas de deviner la forme urbaine, encore moins les règles.

Les suffixes : hauteur, densité, risque

Comme pour UA et UB, les PLU subdivisent souvent la zone UC. Le suffixe signale une règle ou une contrainte propre à une partie du secteur :

• À Montélimar, UCa est un secteur « de moindre hauteur » et UCc un secteur « de grande hauteur » au sein des quartiers mixtes d'extension.
• À Orange, UCf3 est la zone résidentielle dense soumise à un aléa feu de forêt.
• À Sète, UC4a, UC4b, UC4c et UC4d distinguent petits collectifs, groupes d'habitations et collectifs denses, et un « v » final signale des espaces verts protégés.

Densifier en zone UC : ce que le règlement décide

Dans les quartiers pavillonnaires, la question posée est souvent celle d'une maison supplémentaire en fond de jardin, d'une division de terrain ou d'un petit collectif à la place d'une maison. La sobriété foncière pousse à densifier les secteurs déjà urbanisés, mais c'est le règlement du secteur qui dit si et comment c'est possible. Les points qui bloquent le plus souvent :

• Implantation par rapport aux limites séparatives : un recul imposé peut rendre une seconde construction impossible sur une parcelle étroite.
• Emprise au sol maximale et part d'espaces verts ou de pleine terre, qui se cumulent.
• Hauteur maximale, qui limite le passage d'une maison à un petit collectif.
• Accès et voirie : une parcelle en drapeau doit être desservie.
• Application des règles aux lots en cas de division : à l'échelle du terrain d'origine, sauf si le PLU exige que chaque lot les respecte seul.
• Stationnement exigé par logement, souvent décisif sur un petit terrain.

Les autorisations et les étapes d'une division sont détaillées sur la page Division parcellaire.

Sources : art. R151-21 (Légifrance) ; art. R151-39 (Légifrance)

Trouver le règlement de la zone UC d'une commune

Recherchez l'adresse sur le Géoportail de l'Urbanisme : la carte affiche le secteur de la parcelle et le règlement se télécharge depuis la fiche du document. Si la commune n'y publie pas son PLU, le plan de zonage et le règlement sont disponibles en mairie ou sur le site de la collectivité. Relevez le libellé complet (UC, UCa, UC4b…) et la date du document : c'est ce couple qui désigne des règles précises.

Repérer les terrains libres ou sous-occupés dans un tissu déjà bâti est expliqué sur la page Dent creuse.

Source : Géoportail de l'Urbanisme (site officiel)