Zone UA du PLU : un secteur local, souvent le centre ancien

La zone U est définie par le code ; le secteur UA, non

Le règlement du PLU délimite des zones urbaines, à urbaniser, agricoles et naturelles, et fixe les règles applicables dans chacune. Pour les zones urbaines, le code dit seulement : « Les zones urbaines sont dites "zones U". Peuvent être classés en zone urbaine, les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter. »

Le code ne crée ni zone UA, ni zone UB, ni zone UC. Ces lettres sont des conventions de nommage : chaque PLU découpe sa zone U en secteurs et les nomme comme il l'entend. Une zone UA est donc, juridiquement, une partie de la zone U d'un PLU donné, avec les règles que ce PLU lui attribue.

Sources : Code de l'urbanisme, art. R151-17 (Légifrance) ; Code de l'urbanisme, art. R151-18 (Légifrance)

Pourquoi UA désigne si souvent le centre ancien

Beaucoup de PLU nomment leurs secteurs urbains dans l'ordre de leur formation : la lettre A pour le noyau historique, puis B, C et suivantes pour les extensions. D'où l'habitude, très répandue, d'appeler UA le centre ancien, bâti de façon continue, souvent à l'alignement des rues. C'est une habitude de rédaction, pas une obligation : rien n'empêche une commune d'appeler son centre UH1, UC ou UCV, ni de donner le nom UA à un tout autre tissu.

Les exemples relevés plus bas le montrent : à Manosque, le centre historique est un secteur UH1 ; à Sète, des secteurs UA4 et UA5 désignent des villages de pêcheurs ; dans le PLU intercommunal de la Métropole Aix-Marseille-Provence, la zone UA regroupe des centres historiques et des hameaux.

Les sous-secteurs UAa, UAb, UA1 : une règle propre à chaque document

La plupart des PLU subdivisent encore leur secteur UA. La lettre ou le chiffre ajouté signale une règle qui change à l'intérieur du centre : une hauteur différente, un alignement particulier, un périmètre de risque ou de protection. À Montélimar, par exemple, le PLU distingue un secteur UAa « de moindre hauteur », un secteur UAb « de grande hauteur » et un secteur UAd « de hauteur et d'alignement adaptés ». Les valeurs elles-mêmes ne sont que dans le règlement écrit et ses documents graphiques.

Conséquence pratique : sur une parcelle en « UAb », il faut lire à la fois les dispositions communes à la zone UA et celles propres au sous-secteur UAb, qui les complètent ou les remplacent.

Ce que le règlement d'un secteur UA fixe, et où le lire

Le code permet au règlement de fixer des règles maximales d'emprise au sol et de hauteur, et de les définir par rapport aux voies, aux limites séparatives et aux autres constructions, en recherchant une continuité visuelle, urbaine et paysagère. En centre ancien, ce sont ces règles d'implantation et de gabarit qui décident le plus souvent du volume constructible. Elles ne sont pas obligatoires : un PLU peut s'en passer, en fixer d'autres, ou renvoyer à des documents graphiques.

• Destinations : quels usages sont admis, interdits ou soumis à conditions (logement, commerce, bureaux, artisanat…).
• Implantation : par rapport à la rue (alignement ou recul) et aux limites séparatives.
• Hauteur : en mètres, en niveaux, ou par rapport aux constructions voisines, selon la rédaction choisie.
• Emprise au sol et espaces de pleine terre, quand le règlement les fixe.
• Aspect extérieur : façades, toitures, matériaux, devantures.
• Stationnement : nombre de places exigé, et éventuelles dispenses.

La notion d'emprise au sol et sa lecture dans un règlement sont détaillées sur la page Emprise au sol et CES.

Source : Code de l'urbanisme, art. R151-39 (Légifrance)

Patrimoine : un autre document peut s'appliquer

Les centres anciens concentrent les protections patrimoniales. Un projet en secteur UA peut se trouver dans les abords d'un monument historique ou dans un site patrimonial remarquable, ce qui ajoute des prescriptions et l'avis de l'architecte des bâtiments de France. Certains centres sont même couverts par un plan de sauvegarde et de mise en valeur, document distinct du PLU : à Aix-en-Provence, la couche des zones du Géoportail de l'Urbanisme rattache le centre à un tel plan, et non à un secteur UA.

Avant de raisonner sur le volume, il faut donc vérifier quel document s'applique à la parcelle, et quelles servitudes s'y superposent.

L'ensemble des vérifications avant un projet est détaillé sur la page Savoir si un terrain est constructible.

Trouver le règlement de la zone UA de votre commune

Si la commune ou l'intercommunalité publie son document sur le Géoportail de l'Urbanisme, il suffit de rechercher l'adresse : la carte affiche le secteur de la parcelle, et le règlement se télécharge depuis la fiche du document. Sinon, le plan de zonage et le règlement sont consultables en mairie ou sur le site de la collectivité. Vérifiez la date du document : une modification ou une révision récente peut avoir changé le secteur ou ses règles.

Source : Géoportail de l'Urbanisme (site officiel)