Zonage PLU : les zones U, AU, A et N expliquées
Le zonage du plan local d'urbanisme découpe la commune en zones, chacune avec ses règles. Le code de l'urbanisme fixe quatre familles de zones ; chaque commune les subdivise ensuite à sa façon. Cette page explique ce que dit le code, comment lire le nom d'une zone, comment trouver celle d'une parcelle, et ce que Fonciable en lit automatiquement.
Parlons d'une parcelle et de sa zone.Estimations d'aide à la décision issues de sources publiques : ni certificat d'urbanisme, ni conseil juridique ou financier. Vérifications en mairie indispensables.
Quatre familles de zones, des centaines de sous-secteurs
Le zonage, pièce du règlement du PLU
Le règlement du PLU délimite, sur ses documents graphiques, les zones urbaines, à urbaniser, agricoles, et naturelles et forestières, et fixe les règles applicables à l'intérieur de chacune. Le plan de zonage montre où passent les limites ; le règlement écrit dit ce qu'on peut y faire.
Les quatre familles fixées par le code de l'urbanisme
Chaque famille a une définition réglementaire. Le détail de chacune est sur sa page.
- Zone U (urbaine) : secteurs déjà urbanisés, ou desservis par des équipements publics de capacité suffisante pour les constructions à implanter.
- Zone AU (à urbaniser) : secteurs destinés à être ouverts à l'urbanisation, immédiatement si les réseaux en périphérie suffisent, sinon après modification ou révision du PLU.
- Zone A (agricole) : secteurs à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles.
- Zone N (naturelle et forestière) : secteurs à protéger pour la qualité des sites et paysages, une exploitation forestière, leur caractère naturel, les ressources naturelles ou la prévention des risques.
Sources : art. R151-18 ; art. R151-20 ; art. R151-22 ; art. R151-24
UA, UB, 1AU, AUa : des noms propres à chaque PLU
Le code ne connaît que U, AU, A et N. Les lettres et chiffres qui suivent (UA, UB, UC, 1AU, 2AU, AUa, Nh…) sont des sous-secteurs que chaque commune ou intercommunalité crée et nomme librement dans son propre PLU. Une zone UB d'une commune n'a donc pas les mêmes règles qu'une zone UB de la commune voisine : hauteur, emprise au sol ou implantation se lisent dans le règlement de la commune concernée, jamais dans une grille nationale.
Certaines habitudes reviennent souvent, comme UA pour un centre ancien ou 2AU pour une zone à urbaniser fermée, mais elles n'ont aucune valeur réglementaire.
Trouver la zone d'une parcelle
Quand la commune publie son document sur le Géoportail de l'Urbanisme, la zone d'une parcelle s'y consulte sur la carte, avec le règlement téléchargeable. Sinon, le plan de zonage et le règlement sont disponibles en mairie ou sur le site de la collectivité.
Dans les données du Géoportail, chaque secteur porte deux informations : un libellé choisi par la commune (par exemple « UMap ») et un type de zone normalisé (U, AU, A ou N, la zone AU distinguant ouverte et fermée). C'est le type qui dit à quelle famille appartient un libellé inhabituel.
Pour aller du zonage à la constructibilité réelle d'un terrain, voir la page Savoir si un terrain est constructible.
Un nom de zone ne suffit pas à connaître les règles
« Terrain en zone UB » : l'information circule dans les annonces et les échanges, mais elle ne dit rien de précis tant qu'on n'a pas ouvert le règlement de la commune. Et une parcelle n'est pas toujours couverte par une seule zone.
Lire un zonage correctement demande trois choses : le bon document, en vigueur ; tous les secteurs qui touchent la parcelle ; et le règlement de chacun.
Le document doit être celui en vigueur
Un PLU évolue par modifications et révisions. Une zone lue dans une version périmée peut ne plus exister.
Une parcelle peut toucher plusieurs zones
Une limite de zone peut couper une parcelle : les règles changent alors d'une partie du terrain à l'autre.
Les libellés sont libres
Deux communes peuvent donner le même nom à des zones très différentes ; seul le règlement local fait foi.
Ce que Fonciable lit dans le zonage d'une parcelle
Le zonage est lu à la source, et l'outil dit ce qu'il a trouvé, d'où cela vient, et ce qu'il n'a pas pu établir.
Zone rattachée au document en vigueur
La zone est lue dans le Géoportail de l'Urbanisme et rattachée au document en vigueur de la commune, à partir de la position de la parcelle.
Tous les secteurs de la parcelle
Chaque secteur qui touche la parcelle est relevé. Une couche indisponible donne un statut inconnu, jamais une absence.
Type de zone avant libellé
Le type de zone normalisé fait foi en priorité sur le libellé libre, pour ranger correctement un secteur au nom inhabituel. Une zone non identifiée est signalée comme telle.
Zones bloquantes signalées
Zones agricoles et naturelles, et zones à urbaniser fermées, reçoivent une contrainte bloquante : aucune surface constructible n'est calculée.
Règlement de zone lu
Le règlement est téléchargé depuis le Géoportail de l'Urbanisme puis lu pour l'emprise au sol, la hauteur, les retraits et les espaces verts, avec la page citée quand elle est disponible.
La lecture complète d'une parcelle, avec un exemple réel à Nantes, est détaillée sur la page Analyse PLU d'une parcelle.
De la parcelle à sa zone
Localiser la parcelle
Par son adresse ou sur la carte ; contour et surface viennent de l'API Carto Cadastre de l'IGN.
Lire les secteurs
Les secteurs du Géoportail de l'Urbanisme qui touchent la parcelle sont relevés, avec leur libellé et leur type.
Ouvrir le règlement
Le règlement de la zone est lu pour en extraire les règles qui déterminent le volume constructible.
Confirmer en mairie
Les points non établis, ou un document en cours d'évolution, se vérifient auprès du service urbanisme.
Les données publiques consultées
Les sources réellement interrogées par le produit pour lire le zonage d'une parcelle.
- Cadastre, API Carto de l'IGN : contour et surface de la parcelle.
- Géoportail de l'Urbanisme (GPU) : secteurs de zone, document en vigueur et règlement, quand la commune y publie son document.
Si la commune ne publie pas son document sur le Géoportail de l'Urbanisme, aucune zone n'est garantie : la mairie reste la source de référence. Détail des sources et licences.
Libellé local, type national : un exemple réel
À Nantes, la parcelle ci-dessous est dans un secteur nommé « UMap » par le PLU métropolitain ; le Géoportail le range dans le type U.
Ce qu'une lecture du zonage ne dit pas
Le zonage est le point de départ, pas la conclusion.
- Une zone constructible n'emporte pas un droit à construire : règlement, servitudes, risques et réseaux peuvent limiter ou empêcher un projet.
- Une modification ou une révision en cours peut changer le zonage avant d'apparaître dans les données publiques.
- Les règles d'un sous-secteur (UA, UB, AUa…) n'existent que dans le règlement de la commune : aucune valeur générale ne peut s'y substituer.
- Fonciable fournit une estimation d'aide à la décision : ce n'est ni un certificat d'urbanisme, ni une autorisation.
Estimations d'aide à la décision issues de sources publiques : ni certificat d'urbanisme, ni conseil juridique ou financier. Vérifications en mairie indispensables. Conditions générales.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que le zonage d'un PLU ?
Quelles sont les zones d'un PLU ?
Que signifient UA, UB ou AUa ?
Comment connaître la zone PLU d'une parcelle ?
Une parcelle peut-elle être dans deux zones ?
Parlons du zonage d'une parcelle que vous étudiez
Apportez une adresse : nous vous montrerons comment Fonciable lit sa zone, son document et son règlement.
À lire aussi
Définition de l'article R151-18, lecture des secteurs UA et UB, vérifications avant de construire.
Zone U : la zone urbaine et ses secteurs UA, UBZone AUDéfinition de l'article R151-20, zones ouvertes et fermées, appellations 1AU, 2AU et AUa.
Zone AU : zone à urbaniser, ouverte ou ferméeZone ADéfinition de l'article R151-22 et constructions qui peuvent y être autorisées (article R151-23).
Zone A : la zone agricoleZone NLes cinq motifs de l'article R151-24 et constructions qui peuvent y être autorisées (article R151-25).
Zone N : la zone naturelle et forestièreTerrain constructibleDocument d'urbanisme, zone, règlement, servitudes, réseaux, certificat d'urbanisme : les six vérifications de la constructibilité d'un terrain.
Savoir si un terrain est constructible : la méthodeAnalyse PLULire la zone, les règles du règlement et l'enveloppe constructible théorique d'une parcelle, chaque valeur avec sa source.
Analyse PLU d'une parcelle : zonage et règles sourcésEmprise au solDéfinition de l'article R*420-1, ce qui est compté ou non, coefficient d'emprise au sol du PLU et conflit avec les espaces verts.
Emprise au sol et CES : définition et calculDent creuseDéfinition, place dans la densification et la sobriété foncière, repérage des terrains libres entre constructions et pièges des données sur le bâti.
Dent creuse : définition, densification et repérageComparatif des outilsGéoportail de l'Urbanisme, France Cadastre, Kel Foncier, LandUp, Terranota et Fonciable : public, fonctions, données et prix publics, sources datées.
Outils d'analyse de parcelle et de PLU : comparatifAccueilVue d'ensemble de Fonciable : fonctionnalités, sources interrogées, périmètre, limites et tarifs.
Présentation complète de Fonciable